6月15日，融创中国（01918.HK）总投资约500亿元的首个布局一线城市的旗舰项目，广州融创文旅城正式开门迎客。

作为国内主题公园扎堆地区之一，珠三角内已经聚集华侨城集团、华强方特和长隆集团等主题公园巨头，开发包括深圳欢乐谷、汕头方特、广州长隆等众多主题公园项目。

主题公园争相竞逐背后隐忧潜存，不少项目出现“难产”和“夭折”。

其中，神舟乐园（00692.HK）位于广东省中山市神湾镇的航天乐园项目原计划2017年动工，2020年开园面世，目前仍处于晒地皮状态。6月14日，神舟乐园执行董事马棱在接受长江商报记者采访时表示，目前公司的重点工作是推动股票复牌，后续航天乐园项目的开发建设将尽快提上日程。

同时，长江商报记者走访了解到，广州市黄浦区内，李嘉诚旗下长江实业、和记黄埔曾计划投资10亿元开建的动漫主题公园已易主佳兆业。近日，长江商报记者实地探访了解到，与广州国际玩具礼品城一路之隔的二期项目被命名为“佳兆业未来城”，当前正在对外出售产权50年的商住公寓。

相关研究报告指出，在过去18个月左右，中国在建和拟建的主题公园项目锐减，除了受政策调整影响，资金掣肘是另一重要因素。多位受访专家对长江商报记者表示，主题公园开发运营不易，前期投入大、回报周期长，且运营专业性强。

“主题公园如果没有IP及其衍生品开发，就变成了初级经营的门票经济，在商业模式和产品开发上没有竞争力。因此要重视内容提升，以及产业链相关产品的开发。”北京大学文化产业研究院副院长陈少峰分析称。

动漫主题公园变商住公寓

6月11日，长江商报记者走访位于黄浦区黄埔东路的广州国际玩具礼品城看到，从地铁13号线南岗站D出口向前约700米，一座黄色外立面建筑坐落于此。

当日下午，一场暴雨过后，广州国际玩具礼品城路面积水严重，屋顶也有渗水现象。长江商报记者穿梭城中看到，LED显示屏和电梯处于停摆状态，大量空置的商铺墙体斑驳老化，室内没有装修、没有照明，不少紧锁的玻璃门上还张贴着“商铺出租”的字条。

该项目虽然被命名为“玩具城”，但长江商报记者探访发现，区内的玩具类店铺屈指可数，为数不多的开张店铺中，包含了机电、服装、物流、借贷等各行业公司。

而与广州国际玩具礼品城一路之隔的二期项目，已经被命名为“佳兆业未来城”。根据销售人员介绍，项目共推出8栋商住公寓，包括76-98平方米的两房至三房，均价在18000元-20000元/平方米左右。

回溯到2008年，根据相关媒体报道，由长江实业、和记黄埔投资经营的广州国际玩具礼品城，占地38万平方米的二期项目总投资达30亿元，预计2010年完成并投入运营。其中，规划开建的动漫主题公园占地3万多平方米，初步估算投资额在10亿元以上。

然而事与愿违，由于人气、经营不佳，广州国际玩具城项目已易主佳兆业。天眼查数据显示，目前，广州市兆盛房地产开发有限公司持股83%，广州国际玩具中心有限公司持股10%，深圳惠和鼎盛投资管理合伙企业持股7%。而广州市兆盛房地产开发有限公司为广东佳兆业房地产开发有限公司100%持股。

航天乐园签约近三年未动工

李嘉诚已转手离场，而港股上市公司神舟乐园仍未走出主题公园的“围城”。

长江商报记者采访中了解到，神舟航天乐园项目位于广东省中山市神湾镇神溪村，原计划2017年动工，2020年开园面世，目前仍处于晒地皮状态。

2016年10月，神舟乐园披露《有关中国航天主题旅游小镇项目之全面合作协议》称，公司于中恒投资（中国神舟航天乐园）订立该协议，拟以14.5亿港元代价收购航天乐园。同年12月，神舟乐园再次公告表示，收购价格调整为13.5亿港元。

神舟乐园官网披露，建设内容包括航天主题广场、酒店街、太空农业园、太空体验之旅、问天科普基地、奥特莱斯小镇、维度大本营等板块。建成后将是中国首个、华南地区唯一的航天主题旅游度假小镇和国家5A级科教旅游景区。

该公司此前对外表示，神舟航天乐园项目投资规模将高达120亿元，包括中山市神湾镇神溪村四块总面积约75.0万平方米的土地，2017年2月，项目举行了揭牌仪式，然而时至今日，开工日期一再拖延，仍未正式动工开建。

5月8日，神舟乐园公告表示，由董事会主席贺建斌主导，为集团引入投资人计划，该计划将为集团带来为期3年的1亿美元的无息贷款。该笔贷款旨在拓展集团主营业务运营；重组集团债务以及开发神舟航天乐园项目。

6月14日，马棱在接受长江商报记者采访时坦言，神舟航天乐园项目目前仍未开工建设。他提出，当前项目定位和规划正在调整当中，会将原方案中的商业、地产部分往国防教育、军民融合方面进行调整。“我们觉得应该是产业落地，而不是做一个带有房地产开发性质的项目。”

根据马棱介绍，神舟乐园希望将神舟航天乐园的项目办成珠海航展的一个常年常设的分展馆，同时与合作方在IP打造等方面深入沟通合作，加入更多航天元素和概念。然而，这一项目的启动和开发暂时没有具体时间表。马棱称，公司面临清盘风险，目前正在重组、进行复牌准备，后续航天乐园项目的开发建设会尽快提上日程。

多项目捆绑地产开发销售

近年来，国内主题公园快速崛起，呈现出“井喷式”发展态势，不过，去年以来新建主题公园项目按下“冷却键”。

主题娱乐协会（TEA）与AECOM联合发布《2018全球主题公园和博物馆报告》显示，在过去18个月左右，中国在建和拟建的主题公园项目锐减，除了受政策调整影响，项目的银行融资和资金流动性方面亦出现较大挑战。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，珠三角作为国内主题公园聚集地，竞争较为激烈，历史上有过盲目发展的情况，但目前区域内主要的主题公园运营状况还不错。

近日，长江商报记者走访多个主题乐园了解到，部分项目开发延期或更改了规划，另有部分项目与地产捆绑开发，项目涉及酒店、商业及住宅等多种业态。

以广州融创文旅城为例，2018年10月，万达集团发布公告称，融创将出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司，其中便包括位于广州市花都区的广州万达文旅城，随后，该项目更名为广州融创文旅城。

6月15日，广州融创文旅城正式开业，包含雪世界、水世界、融创乐园、高端酒店群等综合业态，其中，文旅城内在售“融创天玥”住宅产品，建筑面积约88-138平方米。

针对主题乐园捆绑地产销售的现象，2018年4月，国家发展改革委等5部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》指出，主题公园出现了概念不清、盲目建设、模仿抄袭、低水平重复等问题，有些地区还出现地方债务风险和房地产化倾向。

主题公园“房地产化”背后，是多年难以破解的盈利困境。

某研究机构数据显示，国内投资额超5000万元的国内主题公园大概有300家，约有70%的主题公园处于亏损状态，20%勉强平衡盈亏，运营状况良好的主题公园仅为10%。

“主题公园+地产的开发模式在国内较为普遍，地产对地方经济带有一定的投资拉动贡献，但许多项目缺乏专业运营，并不具备可持续性。”陈少峰向长江商报记者分析称。

位于黄浦区黄埔东路的广州国际玩具礼品城，已成一座空城。长江商报记者 杨玲玲 摄